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【轉貼】黑心建商的告白- 1.賺錢太容易
小師兄
帥哥喲,離線,有人找我嗎?
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發貼心情
【轉貼】黑心建商的告白- 1.賺錢太容易
轉貼自 智邦不動產 sway 
 
接下來,一系列的黑心建商員工告白,讓你知道,房子是怎樣蓋出來的。內容有多人的故事,為了閱讀容易,我把他整合。
 
你以為當個黑心建商容易?每天在存款簿增加的零,與下半輩子良心不安中掙扎,那種煎熬,很難過,挺著喝出來的肚子,往賓士的座位中塞進去,夜深人靜的時候,來自四面八方的無聲壓力,擠的我想要大聲尖叫。
最討厭的智邦不動產找上我,本來想要找人毀了這網站,用毒灌爆,害我少賺很多,可是,我覺得該是了結的時候了,說一些心聲也爽。
 
最近景氣很熱吧,只要看到報紙就有利多的消息,啥大陸人又來投資辦公室啦,哪間人壽又用了誰的錢來搞豪宅啦,還有,一群群大陸人去看個啥個案,最扯的是,隨便來個大陸人,只要是去哪走走,就被報成「看地打算投資」?
 
都是我們這種人出錢的啦!主要報章雜誌的記者就那幾個熟面孔,三天找吃飯、五天找出國、生日送 LV 包、買房子打六折,新聞就出來了,還源源不斷呢,你只要給的多,新聞就生的多,這些人筆可厲害了,我老是一邊看一邊笑,這些大哥大姐,還真的神奇,連我都差點覺得,不買個房子等增值,是對不起自己。
 
你知道房價怎麼開麼?比如,我的成本價一坪二十萬元,那麼利潤如果抓兩成,就是二十四萬元,成為我的銷售底價。那麼,代銷業者幫我賣房屋,他開價可以二十六萬元,給消費者殺個兩萬元差不多吧?錯!對公司來說,一坪還是賣二十四萬元,不過對代銷來說,一坪就是二十五萬元,那一萬元差價,就是分給我的,經過作帳,老闆不會知道,我一個案子就可以多賺好幾千萬元。
 
那,怎賣呢?我會要求代銷,開價三十萬元,一邊放出一大堆的新聞,告訴大家說這一帶就要發了,再不買就賺不到,一群呆瓜就會來看房屋,三十萬元也通常殺到二十六萬元就差不多,這樣公司一坪再多賺一萬元,我又有業績獎金可以賺。
 
可你也會懷疑,哪來這麼多阿呆高一成價格買屋呢?告訴你,一個案子通常都有半數阿呆,看了新聞來買的,那些不貸款的人更呆,而比較窮的或是年輕夫妻要成家的,要作九成銀貸的那些,更呆,送一點家電就買了,只要抓住他想買房子的心態,樣品屋作漂亮一點,排場大一點,就好。
 
當然,抓住阿呆也不是一朝一夕的,每個案子都在一年前就要佈局,先放出消息說誰要搞投資,然後找幾個阿陸仔來台灣觀光,買幾個官員說要搞建設,帶記者出國看秀作頂級 SPA ,很辛苦的,你想,不這樣做,哪來的新莊副都心、淡水新市鎮、林口、三峽呢?
 
有時我也挺佩服業者,把荒郊野外,教育成「新市鎮的前景」、「唯一有錢景的未來」、「夢想中的城市」,笑死人,鳥不拉屎的地方,買的人還很高興說住到很有未來的地點,你看我們教育有多成功呢?
 
記不記得,以前大家都說,買房子要看地點,「地點、地點、地點」,現在呢?沒有了吧?大家改口說「要買有潛力的地方」。邏輯是對的,但是,有潛力,就是僅有夢想,未來看運氣,你命長就等的到,像新莊副都心,炒了快二十年了,還是一片荒地,當然現在比較好一點,有進度,不過,二十年來,有多少人在這裡煎熬,在這裡塞車,然後又自己合理化說住在有前景的地方?很好騙。
 
還有,一堆學者的說法也很妙,本來說「泡沫、景氣循環、價格貴」,後來,全部改成「自住沒差」,一樣嘛,花錢就好,當教授可以賺「研究費、顧問費」,拿錢辦事嘛!
 
幾年來的景氣循環,上下洗了不少錢進口袋,遇到天然災害更爽,反正逢低買進土地,繳一點利息就可以把土地貸款出來,又有一大筆錢可以買下一塊,你說利息很重?屁啦,銀行也不敢亂抽銀根,我們撐不下去對大環境都不好,景氣火車頭耶,政府也拿我們沒輒。
 
以後再說怎蓋房屋,那些我都不敢住的,卻是大家的夢想宅。 
 
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2. 建材差異
 
 
錢本來很好、很好賺的,後來有了智邦後, × 的,變的沒那麼容易,有時會有客戶看房子看了一半,然後突然冒出一句:「啊,我想起來了,剛好有事要走,不看了。」這時,我就知道,又來個會作功課的網友,老師有在講,大家都有在聽。
 
反正這些人本來看完就不會買,買了也有可能會投訴,不賣也罷。
 
你說,經濟不景氣影響銷售?我會回你,對啦,但是客戶很好騙,有時也不知道怎樣,是我命好,人客看了房子都會喜歡,搶著買耶,可是,那些房子阿,恐怖,要我呆上一天我還敢,可是要我睡在裡面,可能整晚都不能睡。
 
說說鋼筋,你知道我怎樣省錢的嗎?比方說,規定一根柱子要有二十根直、四十根橫箍筋,我一定只有十六根直、三十根左右橫的,至少省二成,隨便算一個案子,鋼筋就可以省五百萬一千萬元以上。有沒有看過柱子箍筋一圈圈都要有固定環,綁鋼筋也要用規定多少粗的鐵絲,我們阿,這裡可以省一半,沒有固定環,鐵絲隨便綁綁就好,反正,混凝土一灌就看不到,工人也作的比較快,省時省力?省錢,快速完工。
 
混凝土也一樣啦,大家都知道我們這種建商,可以一星期蓋一層樓,別的建商起碼兩個星期,有的還一個月!浪費時間啦,就一層灌好後,那個木板的模子別拆,鋼筋水泥本來就有一定的載重量,繼續往上搭嘛,地震沒有每天來就沒關係,後來你們看到家裡的牆角、接縫、窗框,那麼容易裂開、油漆要一天到晚補,就是了。有空隙嘛,沒有灌很實,都是要趕時間,拆模後,一定一堆洞,都還是要用水泥抹一下,免的上不了油漆。
 
最怕大地震,不是我家會震倒,而是,我蓋的房子一定會倒,還好我命大,九二一地震台北只有二級,還倒不了,油漆補一下就好。
 
翻翻廣告,建材都是英文名稱,反正客戶不懂,你看到的都是山寨版,全部用模仿名牌貨,那個馬桶阿,聽客戶說每次用都會黏東西,水一定沖不掉,和成一顆兩千,醜一點但是耐用,我用一千五的寶隔麗(忘了怎麼寫,管他的),比較漂亮,名稱也好聽;那個蓮膨頭跟水龍頭阿,半年一定掉烤漆,一年一定開始關不緊,可是,看起來很像德國進口的,牌子我沒管;還有,大門看起來很漂亮,但絕對不是正牌防火門,啥牌的大鎖大概一年就會壞,如果你跟我要防火證明,我拿的出來,不過都用錢買的,真的要測是不是防火一個小時,絕對不會過。
 
幹麻要這樣?省錢阿,別人一坪建材用三萬元,我不超過兩萬元就有了,而且一定比較漂亮,現在的人都是看漂亮就買的,我不需要用好用的建材阿。
 
油漆也挺扯,大家都會裝潢,所以我就隨便漆,一坪八百元的油漆,兩底三度,你知道我用多少?三百元一坪!就粉光後直接噴一層,只要對著陽光,幾乎可以看到水泥的底色,反正萬一客戶驗屋不過,再請師傅隨便漆上一層就好,通常一個二百戶的社區,最多十戶會仔細檢查。你問我差在哪,兩底三度的油漆,起碼用五年還漂漂亮亮的,表面光滑如少女的肌膚,我的一度漆,一年就會掉色,有陽光的地方就會褪色,如果你家有光線是斜的曬,你的牆就一定會有斜的色差,還有,只要站在牆邊對著看,一定有波浪,不平嘛,放個櫃子都沒法貼牆。
 
還有阿,牌子寫 ICI 得利乳膠漆,這個牌子不錯,但是也貴,一大桶五千元,我就叫工人去買一桶一千的雜牌,混一下,以前大概一桶 ICI 對上二桶雜牌,後來因為師傅說不好上漆,乾了也難看,後來才一比一,那個漆哦,聞了都噁心,甲醛太濃,師傅工作都要戴口罩,免的大家早死,可是,聽說甲醛要全部散掉起碼大風吹一個月,沒有大概一兩年才會沒味道,管他的,又不是我住。
 
誰叫我都先建後售,施工中不能給客戶監督,行家一看就知道偷了多少工,反正房子蓋好很漂亮,大家買的高興,皆大歡喜。
 
最近市場狀況感覺很好,我的案子,已經全部漲價一成五,還發佈新聞稿說,供不應求,只好漲價,數錢又可以數到翻,你看酒店生意很好就知道景氣有沒有復甦、哪些行業復甦,這是媽媽桑告訴我的。
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3 操縱房價與銷售率
 
建材講了一半,還是來講講新聞、廣告的手法,免的大家又熱過頭亂亂買。
 
有沒有發現,最近的廣告,以及新聞,都是一面看好?無論是「大陸人要來買房子了」,還是「銷售率破八成,盡速搶買」等等,一面倒的就是要跟消費者說,現在景氣很好,連營建股都炒的不像樣,很整齊劃一的訊息吧。
 
不過,你大概不知道,銷售情況,已經停快一個月了,問問其他朋友的案子,也都賣不太好,有的是因為漲價過??,有的是根本沒看房子的人,現在阿,假日的假客戶都要出動兩組以上,一組看房子,一組簽約,要不然,根本就是冷清。
 
房價怎操作呢?簡單,比如我的一個案子,平均底價是一坪四十萬元,我會要求代銷訂出六十萬元的表價,無論是客戶八折或七折殺價法,都在我底價之上。那麼,六十萬元的表價很高吧,一定超過市場行情,但是呢,客戶無論如何的作功課、市場比較,附近的個案都是開這樣的價格,更何況,地段更好的可能開到一坪八十、一百萬元,一段時間之後,你就會認為我的開價是合理的。
 
當然也會怕賣不掉,於是就叫跑單故意放出廣告價一坪四十五萬元的例子,你想,六十跟四十五,已經差很多了吧,降價二成五耶,跑單營造出「今天用廣告價送送看,不一定會成啦,可是,四樓這個價格,你買八樓用這個價格,一定划算啦。」好,你大概感動的就買了。
 
我還是一坪多賺五萬元。
 
以前真的是用廣告戶來引導出價,不過,大概就開價五十萬元、成交四十萬元左右,現在,就是要多賺,誰叫營建股股票漲那麼多,這時賺錢最容易,一定要多賺。
 
還有一種人的錢一定要賺,那種不貸款的,或是一看就很喜歡想買的,六十萬元的開價,通常可以成交到五十萬元,只要一個案子有一成是這樣的客戶買,一坪多賺十萬元,你想想,可以多賺多少呢?
 
別以為只有高價的個案是這樣搞,低價的更要這樣,一坪二十萬元可以搞到一坪二十五萬元;一坪十五萬元的就賣到十八萬元,只要大家集體哄抬就好了。
 
ㄟ,你會問,我開價六十萬元,那如果旁邊有個案開四十萬元,不就壞了市場?才不會,那個四十萬元的,我一定到處講他壞話,啥建商曾經倒過啦、他老闆有誹聞啦、會漏水的啦,反正,要找出瑕疵一點也不難,講臭他就好,而且,我那麼有名,一年蓋那麼多房子,人家也會講我房子會漏水,可是,我的名氣大,台灣人那麼多,新人輩出啊,我只要作一個人一輩子一次生意,就有二千萬人次的機會,所以,管他風評咧。
 
發布新聞大家都是知道的了,銷售率隨便喊你也不知道,可是呢,有一招是別人教的,找人頭慢慢的買下,等半年差不多買到一半時,加上原本賣出的,公開財報都可以光明正大的說我賣八成,而且阿,人頭買價一定高,底價四十萬元簽約價就是五十萬元,可以給客戶當證明看,也可以給銀行看,貸款嘛,五十萬元的八成價就是四十萬元,把這些房子拿去貸款等於全額貸,我的本金跟獲利馬上全部賺到,接著,再把這些房屋放到仲介市場去賣,只要高於四十萬就可以賣,買方看到我買五十萬元的合約,你想房價也不會差到哪去,縱使成交每坪四十一萬元,我還是多賺一萬元,可是買方可能會覺得很爽,買到便宜了。
 
誰叫我運氣好,台灣房價崩盤次數不多,政府也會救建商,撐一撐就過去了,經濟火車頭嘛。
 
誰叫就是有客戶會不理智,十組抓住一組,我就是賺,而且那種客戶比我還堅定:「漏水?我應該沒這麼倒楣吧,而且跑單都說,我不是買頂樓的就好,況且今天是特價最後一天,如果我今天買,還幫我貸到九成貸款耶,報紙都說只有七成五,這種房子,當然要買阿,我想買房子已經找很久了耶。」
 
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4 看不見的黑心建材
 
最近 Sway 認識一個不錯的花藝設計師,陳垂訓老師,店開在內湖,專長居家花藝佈置、銷售賣場、婚禮等,也是第九屆比賽冠軍,為何提呢?他的作品很自然,獨特,縱使是一把花束,包的就跟別人不同,人也誠懇,有空大家可以參觀,東波水月花坊   http://www.eastwave.com.tw/ ,重點是,想買花,請報出你是智邦不動產網友,可享受 VIP 價格哦。
 
繼續黑心建商告白。別打我,上次講出預售案賣不好,台北縣都是這樣,一堆朋友都說,幹麻講出來啊,害人阿!我只能苦笑,然後說:「又不是我說的!」
 
還是多講點黑心的,要不哪天被灌水泥丟到太平洋,就沒機會了。
 
現在大樓都有化糞池、緊急發電機這些平常看不到的,這部分很好偷工,一來沒人看,二來大家也不會去察覺問題在哪裡,畢竟,太專業的東西了。化糞池,環保單位管的不嚴格,尤其是台北縣,你有就好,通常不太會檢查排放水是不是已經乾淨了,所以,我通常都是作個樣子,法規規定要作多大我就作多大,只不過,有沒有用到那麼多,比如,一共需要六個池子的步驟才會淨化,我呢,則是只用兩個步驟,其餘四個,有池,但沒作用,神不知鬼不覺,大部分管委會在點交也都不會把所有的蓋子挖開檢查,那很麻煩,也很臭。這裡可以賺個上百萬元。
 
有沒有問題呢?誰知,哪天化糞槽負荷過重,爆糞或是要換機器的時候,就知道臭了。
 
緊急發電機也是,平常幾乎不用,萬一停電才發動,一台好幾百萬元,有的好幾千萬元,問題是,你有看過你的合約書有寫,緊急發電機是哪個牌子?沒有嘛,所以,首先,我通常買一台中古的有牌子馬達,然後,其他套一堆大陸貨,拼出可以用的緊急發電機,這是比較好的,狠一點的話,消防單位一檢查完,我就把他馬達換小,外殼不動,嗯,賺很多。
 
接著,電線也是很好偷的地方。偷啥?法規規定,多少用電量,就要多粗的線徑,不過,那用電量的設定,是假設值,也就是,比如一個社區設定 250 的用電功率,通常也只用到 100 就了不起,那,藏在管子、牆壁內的電線,是不是沒人知道呢?對了,就是這樣,一偷就少一成啦。接地線也是,看起來大家家裡的插頭都有接地線的洞,不過,通常根本沒有線接到地下,包括消防箱內的緊急用電也是,這電線少的可多呢!要不然,原物料那麼貴,能 A 就 A 啦。
 
還有,電梯。如果你家電梯一次有多部,但不是每個都會下到地下室,通常來說,會有一部電腦控制誰上誰下,好的建商,會配知名品牌電梯、那部電腦,像我,只會用便宜牌,電腦阿,當然不給了,一台電梯省個好幾萬。別以為好幾萬就不用省,超過一萬元的,就有價值。
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5 大賺都更錢
 
大家都在談都市更新,不過,想都更,就要買舊房子。記不記得,上次有人因此而被槍斃?就是忠孝東路 SOGO 旁的那一排老房子,因為屋主不配合,建商搞了一、二十年還搞不定,最後見血。
 
那個太殘暴,只要有出事,房價就不高,但是倒讓我們學了不少。買老公寓,第一件事,低調,不能讓大家知道我們在收購,要不然房價就會暴漲。所以,我大概都是找個人頭當投資客,一間一間的收,只要地段好,有重建的價值,我就收。
 
通常,一棟公寓在兩年內大概可以正常的買到兩間,然後就有屋主死也不肯賣,那麼,整合就失敗?你知道我如何作嗎?很簡單,比如,我買了四樓一間投資客的房屋,就真的找人去住,這樣鄰居就不知道我要重建,那麼,三樓買不下來,人家不願意賣,我就整天叫人跳踢踏舞、半夜開  PARTY 、找吸毒的朋友去喝酒鬧事、當個惡鄰居。通常,上下樓層有小孩的,馬上就想要搬家了,這時剛好就有仲介去說有人想買房屋,我就這樣剛好又買了下來。
 
還有人不搬?就灌嘛,在馬桶三不五時倒油、丟衛生棉、抹布啥的,慢慢的,水管就不太通,有時颱風還會倒灌,這時可能二樓就會想搬家,我就又買到了。
 
頂樓也一樣,半夜請人倒鹽酸,一點一點的讓他漏水,反正老房子本來就會漏水,仲介再三不五時的去找屋主拜訪,嫌麻煩的通常都會賣房屋。
 
到現在為止,講的都是正常交易,沒有多花錢買房屋,而且,我買了都會找人出租,賺點租金,也讓人家不察覺我要改建,不過呢,一樓最麻煩,通常做生意的都不願意亂搬家,這時,蟑螂老鼠就會出動,沒事多丟一點下去,吃的東西也要多丟一點,然後,找環保單位來稽查,找工務局來拆違建,作餐飲的很容易就被趕走。
 
這樣一兩年過去,如果再有人不搬家,就找黑道,第一步當然是恐嚇,噴噴樓梯間「 *** 欠錢還錢啦」假裝討債,管他有沒有欠錢,半夜去敲門嚇人,再偽裝找錯人,一個星期去嚇一次,持續一個月,效果就有了。
 
通常我都是以和平的方式收購,免得事情太複雜,幾組投資客,幾組破壞客,軟硬兼施的滲透,但是,有時也要出絕招,比如,把排水管封了、把自來水管爆了、把電線剪掉、找人把牆拆了假裝重新裝潢、不繳管理費、亂丟垃圾,讓大家不能好好住,反正,又不是我住這裡,只要慢慢的來,成功機會就很高。
 
所以,如果你住的是老公寓,有臨馬路,一看就很像建商喜歡的那種,你可能就會發現,哪天有人在搞破壞,那麼,有五成的問題是有人想整合重建,唯一破解的就是,裝監視器、聯絡警察、放出消息說有建商想買下這棟房屋,大家一起抬高價格。
 
講出去也不怕被破解,買不下來就談合建嘛,我不殺生的,反正,我這時會找家不知名的建商牌來談阿,只要有利可圖,大家都可一起賺錢,這樣,改建的速度才會快。
 
再不合作?你知道,找人綁票不難,花一點錢找大陸人,守在門口,哪一戶不合作就把你綁起來丟到中南部,你還不賣?那麼,等你回來,找仲介用加價百分之十的方式買你家,總可以吧。
 
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6 分化管委會
 
大家都知道,房子蓋好、交屋後,最重要的就是跟管委會點交公設項目,啥是公設呢?除了健身房、游泳池這些看的到的東西,重點是看不到的化糞池啦、發電機啦,這些屬於真正花錢公設的項目。
 
以前呢,購屋客多半不懂,所以,只要弄得美美的,對管理委員、住戶客客氣氣的,都能交差了事。現在呢,被網路害死了,客戶都很懂,不懂得也會知道要花一點錢請專業的人來點交,真是糟糕,我被人家稱作黑心建商,很多東西都不是照著規矩來的,日子真的不好過。我的一個案子,因為被管委會找到麻煩,可我又還要賣餘屋,只好叫專案乖一點,幫社區出水出電,你知道嗎?在我自己的大樓外面綁個帆布賣房子,也要出錢耶!真是太超過了。
 
所以,現在阿,我都這樣做:管委會成立以後,就開始分成兩組,一組是交好組,專門跟管理委員打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞,比如油漆髒了。另一組,專門交惡,就是找那種個性比較奇怪、比較衝動、比較自私的住戶,跟她們交好,一樣是打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞,不同的是,我還灌輸這些人,預謀推翻管理委員會。
 
正常的管理委員多半管制鞋櫃、鐵窗、機車等,管的社區美美的,那我就教另一組人,擺鞋櫃、亂放機車、到處省錢,反正,方便、省管理費大家都愛,只要是跟管理委員定出來的東西不一樣就好。
 
管委會要買冰箱?不准!要花錢,這麼有錢乾脆少交點管理費。管委會要管制機車進出社區?不准!太麻煩了,我想方便亂停,而且我可能有阿姨隨時要來我家玩,怎可以管制呢。管委會不准擺鞋櫃?不可以!我家不夠大,鞋櫃當然要擺外面了,怎可以放進來,你別找我麻煩。
 
要幹嘛呢?分化阿,削弱了管委會,讓她們不團結,就不會窗口一致對建商啦,你想,只要我公設順利點交,就可以省個好幾百萬、好幾千萬元,何樂而不為?最近我手上一個社區,已經順利跟管委會的某一個委員交好了,你知道麼?我先用一些理由,給他錢,名義是面積找補,反正花的也不多,十幾萬元,但那個委員阿,這裡反對那裡反對,只要管委會有啥意見他就反對,還成功的讓委員會吵架、彼此不信任呢。因為管委會彼此不信任,大家點交就比較無力,只要撐過一年,換了新的主委,嘿嘿,那當然是我們買好的人,就這樣,順利賺到錢。
 
反正我又不住自己蓋好的房子,所以,頂樓漏水甘我屁事?停電但是發電機一直壞,地下室老滲水,水箱水管噁心長蟲,都不關我事。
 
你可能會想,哪有住戶這麼笨,事情想那麼淺,拿一點點錢卻作了些缺德的事?告訴你,就有那麼笨的住戶,只想到現在可以拿好處,且想:「沒這麼倒楣被查到吧。」一個社區一定有幾個自私的人,你只要抓住這幾個自私的人,一切就搞定。
 
那你或許會想到,好吧,反正大家輪流監督嘛,偷不到啥。其實,一棟房子的故事很多,想偷雞摸狗,也不是那麼難,而且現在很多人失業,藉由這樣賺一點生活費,大家都愛阿。
 
現在我手上一個社區,游泳池初點沒過,理由只是瓷磚貼的不好,說會割到小朋友的手,哪有這麼嚴格的啦!要修?隨便修修就好,我已經在策動另一些住戶,他們想省水錢救生員錢,想把他填起來當作沙坑給小朋友玩沙就好,那我當然不用仔細修啦。
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7 我交代跑單的事
 
跑單,就是銷售人員,就是你去買房子看到的那一個個,美艷、端莊、賢淑、親切的一群房屋銷售員。
 
業界俗話說,跑單是現實的,哪裡有房屋賣、哪裡有獎金賺,她們就去哪裡。她們用盡一切手段,就是要把我的房屋推銷給你,哪怕是有漏過水的,跟鄰房可以握手的,或是根本沒開窗的,甚至,我有看過那種很厲害的,正在漏水的房屋也可以賣的掉的。
 
每次一個個案開賣前,都有所謂的「銷講」,銷售前的講習,統一的告訴跑單們,你該如何賣這些房屋,說辭要統一,價格要統一,房屋的瑕疵,也要統一的別說,或是,該如何說。
 
通常,一開始說的都是介紹環境。比如,房子在淡水新市鎮,四周還是一片荒蕪,沒有商店,沒有公車站牌,離捷運大約開車十分鐘,離跟鬼一樣的海邊大蓋開車五分鐘。
我會交代她們跟客戶說:附近所有土地已經被建商搶購一空,你看旁邊是蓋帝寶的建商買的,後面是台灣推案第一大的寶佳、麗寶幫買的,馬上就會推出,現在我們越早買越便宜(四週一片荒蕪);住宅區就是要安靜阿,四大便利商店早就跟我們談合作要進駐,還有三大超市也想進來,聽說會到前面那個社區(沒有商店);來這裡就是要享受寧靜,你住市區早就被公車燻臭了,尤其是一大早,你還在睡公車就斯斯叫,吵死了,又危險,小孩過馬路安全第一啦,出門自己開車很方便,不用等又不用曬太陽(沒有公車站牌);捷運站旁邊又吵又亂,房價是這裡的三倍!你想想,一年搭不到幾次捷運,不用貴在那裡阿,一樣錢不如多買點空間或是拿來裝潢多好,也可以換部進口車整天爽,如果要搭,有整點接駁公車很方便(離捷運站開車十分鐘);你看看,現在站在高一點點的樓層,就可以看到海耶,這裡是台北最棒的景觀住宅,如果想玩水根本不用跟人家一樣塞車,前面有別建商的土地,別怕,聽說她們五年後才會蓋,等到他要蓋,你就賣,還可賺一大筆錢(離海邊五分鐘)。
 
如果你沒有太多自備款,簡單啦,早就教過跑單了「你用這個優惠價買,我幫你偷偷爭取九成純銀行貸款,還可以含裝潢,那個銀行經理我們熟,不過,你不能跟別人說,房價也不能,我已經優惠你了哦,要不然會被查,你現在拿卡出來刷訂金,還可以累積信用卡點數呢。」
 
有時,自己也覺得,鬼斧神工阿,真了不起。鳥不拉屎的地方,變成安靜、方便、有海景、價格便宜的豪宅。
 
建材篇呢,很妙。明明就是石英磚、一般鋁門窗、大陸製衛浴,國產牌瓦斯爐,我會找作過帝寶某一戶室內設計的設計師來作樣品屋,這樣,普通房屋就變成:帝寶級裝潢!公設也是,只有冷水戲水池(不夠深也不夠長,建照上登記的是戲水池)、一點花草園藝、幾步跑步機,我會找涵碧樓的設計師,搞成涵碧樓級會館!天曉得,極簡風就是啥都沒有,釘幾片大陸來的木頭,放一點設施,漂亮的花瓶,就完成,涵碧樓用的是頂級柚木耶,我用爛木加油漆就仿出來,哼,山寨版我最會。
 
你一定懷疑,客戶都是呆子嗎?不懂嗎?那我告訴你,整塊土地一千坪,我可以用五百坪作一大片廣場園藝,讓你一來就覺得很氣派!三百坪作接待桌跟空間展示,讓你覺得很豪華!再用一百坪作工學館,擺一些你永遠不懂、我永遠不會作的施工方式,表示我很懂很厲害!最後用一百坪作一間樣品屋,又挑高又美麗,裡面放著你永遠的夢想:開放式超大廚房、獨立超大衣帽間、奢華挑高三米六客廳、景觀超大浴室,然後在上面都標著小小的「該配備為選配,可加選升等」,等到你目眩神迷後,帶你回接待桌,小姐送上冰涼飲料配上高級杯子(一個都要一千元以上的進口杯),還有可口的蛋糕(以前是亞尼克,現在只用 85 度 C ),我告訴你,可以買間三十坪當作渡假用,六百萬元就有你看過的樣品屋!現在每個月只要付六千元!三年後還有機會增值二成!
 
我真是天才阿!今天新聞又出來了:「某集團在淡水要搞國際級渡假村」、「三重幫淡水土地橫掃七萬坪」,接著,我會請跑單馬上打給你,用偷偷的音量說:「ㄟ,今天新聞出來了,偷聽到公司說這個月底要漲價,我偷偷幫你保留,要不然就被賣光了。」 …… 哈哈哈,明天你一定馬上跑來簽約。
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8 不景氣還是大賺
 
 
 
 
景氣,大家一起賺錢,不景氣,我還是可以賺錢。
當你發現,廣告上寫出「自備 10 萬買 3 房」,就可以知道,這房屋有多難賣,必須吸引那些沒錢的人,而且,這房屋一定不好到賣不掉,必須吸引那些很想買又不懂的人。
 
第二本合約:我跟銀行談好,比如這一帶的房屋,銀行評估有每坪 20 萬元的價值,如果你跟我買房屋,假設買一坪 16 萬元,我會跟你再簽一本合約書,成交價格寫一坪 20 萬元,哈, 8 成純銀貸就是一坪十六萬元,你簡直一毛都不用出,不過,我會收你 0.5 成的自備款先支付廣告費用,再給你 0.5 成的銀貸金額買傢俱作裝潢還有家電,這樣,沒有自備款的你一定很心動,管他智邦說這房屋有多爛、多黑心,你就是會買。
也許會懷疑,銀行又不是笨蛋,哪有說超貸就超貸的?告訴你,本地銀行可能比較保守,可外地銀行搶業績就搶的兇了,通常我會找三家外地的銀行輪流作,這樣銀行的總行也不會懷疑,分行的經理也能作到業績,大家樂嘛。而找外地銀行的目的,就是因為她們對行情不熟,我隨便找幾家估價公司出個報告給他,就可以啦,反正現在房屋開價都很高,我可以跟銀行報告說客戶太喜歡,用開價來買房屋嘛。
 
買房送裝潢:好,我把實品屋??的美美的,還找來精美的傢俱、擺設,塑造出你一看就會喜歡的房屋,假設一坪裝潢成本 1 萬元,我一定賣你 2 萬元,反正這些都在貸款裡面,再告訴你,自己搞裝潢多麻煩阿,現在一卡皮箱就可以搬進去住耶,就這樣,你買屋我賺錢, 30 坪的房屋我就多賺 30 萬元,然後,室內設計師還要包我紅包一戶 3 萬元,我跟跑單分一分,多好賺!還有,一戶賺 30 萬元, 10 戶就多賺 300 萬元呢!
 
車位高價法:有那種超精明的網友,作足了功課,行情抓很準,一出價就到我的底價,不景氣的時候當然要賣囉,但這樣我就賺不夠,於是,車位就是賺錢的地方,假如一個 100 萬元,我一定要賣 120 萬元,因為,你一定會跟我買車位,我房屋沒賺,就從車位賺回來!
 
公設比拉回:客人越來越利害,價格、坪數都要一把抓,嘿嘿,你不知道人家寶佳、麗寶的公設比都已經 30% 了,我當然也要一樣阿,原本大概算出來 25% 而已,我還是硬登記成 30% ,差個 5% 耶,我就多賺 5% !這個你無法用殺價的方式跟我談吧,你想想,總價 800 萬元, 5% 就 40 萬元了,每賣一間我就多賺 40 萬元!
 
雨遮賺坪數:嘿,下雨天總要個雨遮來遮遮雨吧,現在大樓都不能裝鐵窗遮雨,我就直接把窗戶、外觀都給他一圈雨遮,可以登記坪數賣給你,可你只能遮遮雨,算一算通常一戶都可以多個 5% 的空間呢,你看,我又多賺 5% 。
 
2% 不找補:這招大家用的比較多,聽說大陸工程的青山鎮也是這樣?你翻翻預售的合約書,一定有寫這條,坪數誤差在 2% 之內互不找補。不多嘛 2% ,客廳面寬 4 米的 2% 不過只是 8 公分,差一點點你大概都不會介意,不過,偷個 2% 工程款就可以偷 2% ,我又可以省錢,換個想法,我根本就是想多賺你 2% 的錢耶!
 
保險賺回扣:只要你有貸款,銀行就會要求你保火險跟地震險,這是強制險,你一定要保,那麼,你買房屋我一定會幫你辦到好,雖然現在一年一保,不過大部分的人都不會留意,反正每年繳錢就對了,呵呵,每辦一戶,我的回扣大約保費的 2 成,一戶大概都要 1 萬元以上的保費, 2 成就是 2000 元,不多嘛, 100 戶就是 20 萬元,這錢我收在口袋裡,拿去杜拜旅遊住帆船飯店多爽阿!
 
搞不好阿,你,或你的朋友,買的房子都有上述問題,可是,你的心理可能都在想:「我沒有現金阿,人家建商願意這樣作已經不錯了,幫我超貸耶,還幫我作裝潢,很方便呢,下雨天有雨遮也很棒阿,我還可以放花盆之類的,這建商不錯不錯!」
 
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  9 廣告行銷發達術
 
房子要怎賣?新聞炒炒、搭間華麗的接待中心樣品屋、找幾個厲害的銷售人員話唬爛?其實,還是有學問的。
 
有空大家研究一下廣告,其實呢,包裝是房地產的一門重要學問,也是關鍵。比如說,汐止是忠孝東路轉個彎,曾經被大家罵臭頭說黑心,不過,當年因為這句話,把遠在天邊、居住環境不太好的汐止,變成台北東區的首購天堂,想想,忠孝東路轉個彎還真的到的了汐止,不塞車十分鐘從SOGO回到家,真是美妙,這就是廣告行銷的把戲。
 
印象中的高明把戲,還有新店,「敦南商圈九百秒」。九百秒的時間,就可以到敦化南路,抽一枝煙的時間也就到了,你想想,九百秒感覺上很短,不過,單位換算一下也要十五分鐘,不塞車的時間,十五分鐘也可以到林口了,那麼,九百秒的感覺就近多了,果然,新店環河一帶的房屋,因為這九百秒,生活機能爛的地方,變成現在的一個個聚落,比如,天闊、希望之河、湯泉。
 
還有還有,「文華苑要每坪一百八十萬元,現在車程十分鐘只要半價!」,或是「大安區每坪一百萬元,中正區每坪八十萬元,新店每坪六十萬元,我們這裡只要四十萬元」用誇張的比價效應,告訴你,很便宜,其實阿,怎算都是貴。
 
所以阿,翻翻報紙,別被那句句神奇的話術給框了,「無敵海景」是生活機能很差;「捷運生活圈」到捷運要開車或騎車,走路會很累;「**台北」一定不在台北,而是在郊區,比如基隆或石碇。
 
下次,你看到廣告上有一大堆公共設施,一定要再看一下,廣告角角是不是寫著「僅供參考」、「示意圖」、「業績展示」?告訴你,十個有九個是假的,超大的落地健身房一定是國外圖片,你家最後一定是小小間、四台跑步機、陽光透不進來的那種;游泳池?別以為照片看起來像巴里島就相信,攝影技巧啦,透過花花草草以及角度,就可以搞成很華麗,那預售更好作,貼張五星級飯店就成,等到你交屋,就只有淺淺的戲水池可用,站在水裡只到肚子高。
 
有了美美的照片,接下來只要填入關鍵字就好,比如「五鐵共構」、「亞洲金融大計畫」、「世界級帝王安全城堡」,越來越噁心的誇張字眼,以及永遠晚十年的公共建設,讓你現在就覺得,非買不可。
 
最妙的是,明明是一種手法,大家都會相信:「感謝二天完銷!緊急加開第二期」、「吉時開工,最後一戶地主保留」、「建築金獎最高榮譽」。第一句,看也知道是套好的招數,本來都是一個個案,只是有不同區域、不同大樓,寫的好像是真的緊急推出;第二句,就是快結束銷售了,趕快促銷一下,不過,沒有地主保留,是建商剩下;第三句,哈,拿一個獎大約十五萬左右的費用,寫寫報告就有了,而且,人家辦獎的主辦單位還希望你參加,並送建商去大陸玩等等,十五萬買一個獎盃而已。
 
我經常告訴企劃人員,轉個彎、體驗一下生活,就是行銷方法。曾經有個個案「花鹿米」,利用網路的行銷,簡單的說,派出網路打手用力的在各大網站討論,尤其是智邦,她們不說自己有多好,只是在那討論來討論去,有時講講缺點,有時說說產品的好,很平常的一個討論,持續一個月,就賣光了。
 
有時想想,房仲業也是厲害,找個美女哭一哭,說啥分手快樂單身女性要自強,就可以吸引女孩去買間套房,卻連衣櫥都不夠放;要不然,找個呆呆貌似忠良的男人,苦哈哈啃麵包的等你回來,吸引你去找他買房屋,也不想想等待難道就是唯一方法嗎。這些都沒提到產品耶,連房屋都不用介紹,你就飛奔過去買房子,真是高明。
 
講破嘴啥地段啦、建材啦、交易安全啦,都沒用啦,情境最重要,只要有情境,深坑都是交通便利,新莊就是台北市中心,黑心建商的房屋就是你心中第一豪宅,非買不可,錯過遺憾。
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 10 客戶服務的真諦
 
最近拖了些稿,主要是跟某社區管委會扯了很久。
 
手上有社區正在點交公共設施,×的,本來以為這些客戶年輕、不懂,應該很好點交,騙一騙就過了,以前幾個案子都是這樣搞,房子隨便蓋一蓋,蓋的美美的就好,以前一天到晚找管理委員喝酒、博感情,就是要讓公設順利完成點交。
 
不是哦,這些客戶阿,找了專業的公司來點交公設,那些人,當然是搞過營建的人,對建商的把戲很清楚,比如,水管該怎樣規劃跟施工,連接地線要如何接、最新的法規的改變,都很清楚,所以,用很高標準的方式來檢查公共設施。
 
你也知道我有點黑心,好啦,很黑心,房子怎會好好蓋呢,騙騙一般人還可以,專家一來就露餡了,可是,我怎會甘願花錢修呢?所以,就很誠心誠意的,現在正在搞拖時間戰爭,打算拖到下一屆管理委員,搞不好有機會脫身。
 
每次跟管委會開會,我就會擺出一張誠懇的臉「公司正在研擬如何回饋管委會方案,你們把你們的需求提出來,開個公文寄給我,這樣我公司才好知道如何給你們交代。」我底下有那麼多人,現在又沒有新案在忙,寫公文很簡單啦,可是,管委會那些人,平常都要忙自己的事,哪有時間寫公文、搞法律?
 
你知道嗎?本來去年答應要給住戶加一個頂樓曬衣架,沒多少錢嘛,我就用拖的,一下子跟他們說:「我很願意快速施作,不過,你們最好出個頂樓同意書,表示,管委會跟頂樓都同意我加曬衣架,要不然,打擾到頂樓的住戶不太好耶。」其實阿,我的頂樓根本就會漏水,如果管委會簽了這張條子,那萬一漏水,我就可以賴在他們身上,可以說:「都是你們要作的阿,漏水很正常阿!」我以後連漏水都不用修了,哇哈哈哈。
 
可是阿,我有私下問過其他住戶,尤其是那些平常愛串門子的家庭主婦,這些族群只要打電話說家裡怎樣,好比,因為熱漲冷縮油漆會裂開,我馬上第一時間派工粉刷補漆,地磚因為地震裂開,就派工換一塊,就是這樣,這些婆婆媽媽都說,這家建商好極了呢!反倒去怪罪管理委員,說對建商太嚴苛了,想到這個,我的計謀多成功阿!
 
以前預售屋銷售時,怕房屋賣不掉,文宣上寫了「配置社區專屬巴士,往來捷運超方便」,本來想撥個幾十萬元打發了事,不過,刁鑽的管委會已經打算要跟消基會、台北縣政府工務局告官,理由是,我只打算給一台小客車的錢,不是那個21人座巴士的錢,嘖嘖,很麻煩耶,這些人怎這麼會算!他們給我報價單參考,居然一台巴士要快三百萬元,哇咧×××,所以,我一樣表面很客氣,回公司摔東西,當初預售誰審的廣告稿阿!找了律師給了他們函,要搞來搞阿,我有時間有錢嘛,大不了你頂多去壹週刊投訴我而已,或是去告官,我再給阿!
 
上次他們點交,發現我污水化糞池亂蓋,廢話,我當然知道,要不然哪來的錢A呢?被發現就算了,慢慢修,反正我不急。
 
可是,現在他們還沒點交完,東西壞了都要我修,一堆小錢都在花,啥電腦壞了也要我修,牆壁被搬家的磨到也要我修,再這樣下去,只要還沒完成點交,我還是倒楣耶,這些人阿,太聰明了,××的!
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2009/12/24 上午 11:31:51
凡夫俗子
帥哥喲,離線,有人找我嗎?
頭銜:淨土門的通關密碼
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註冊:2007年6月22日
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【有影】新聞挖挖哇:房市黑心告白
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同乘彌陀號,飛過業障山,越過生死海,同登極樂國!
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2011/10/12 上午 10:23:35
小龍女
美女呀,離線,留言給我吧!
頭銜:古墓派掌門
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註冊:2006年10月5日
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2014/2/4 上午 08:15:37

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